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La Grande Abbuffata: la cessione della AS Roma spa

14 gennaio 2020 - Un’operazione (IN) discussa: la cessione della AS Roma spa

L’operazione che coinvolge la AS Roma spa, come emerge dai numerosi articoli di stampa che si sono succeduti alla fine del 2019, ha una regia  non tanto occulta: l’UNICREDIT.

La banca, infatti, in forza degli ingenti crediti vantati nei confronti del Gruppo Parnasi, (crediti in bonis, ristrutturati, in contenzioso), con questa operazione riesce ad uscire, dopo oltre 15 anni,  da un “pantano” in cui si era venuta a trovare con la Famiglia PARNASI prima e con lo stesso Luca Parnasi poi,oltreché con il Club giallorosso.

Poiché il complesso  quadro espositivo della banca è garantito da asset immobiliari, sia esistenti sia in fase di progettualità , ma comunque, di difficile realizzo  rispetto al book value, era necessaria una strategia  di disimpegno totale .

 

Una” giostra” , cioè,  che ruotasse intorno ad una società (apparentemente italiana), quotata in Borsa, la AS Roma,  ed a soggetti,  direttamente o indirettamente, coinvolti con  banca stessa.

In questa”giostra” un ruolo non secondario assume il progetto “Stadio Tor di Valle”.

Ecco, quindi, lo “scouting” in territori dove Unicredit vanta una presenza di prestigio: in USA e nella Repubblica Ceca ( Cechia).

In America, ed in particolare nello Stato del Delaware,   dove opera a Wilmington attraverso la sua partecipata (100%) Unicredit Bank AG,  Unicredit è la banca che gestisce un rilevante numero di trust . Nella Repubblica Ceca,  è presente da tempo con la sua filiazione Unicredit Bank Czech Republic  & Sloveka. In particolare in quest’ultimo territorio Unicredit è diventata leader in tutti i tipi di servizi retail, private e corporate, oltreché nei settori immobiliari a sostegno del settore della  finanza strutturata e di acquisizioni transfrontaliere   (cfr. Agenzia Nova- 7 giugno 2016).

Ecco, quindi, manifestarsi gli attori della nuova rappresentazione  calcistica-immobiliare-finanziaria:  un Gruppo di grande importanza internazionale: il Gruppo Friedkin,  con 12 società operanti in settori diversificati, dall’automobile ( Gulf States Toyota, presente in 5 Stati) all’enterteinement, alla produzione di film,al turismo, all’aviazione acrobatica , con una forza occupazionale di circa 5.600 dipendenti ( cfr. La Gazzetta dello Sport, 30 dicembre 2019).

Ed un imprenditore immobiliare  ceko, Radovan Vitek,  a capo di un Gruppo “ leading owner of income gene rating re4al estate in Czechia, Berlin and the CEE Region” ( cfr. CPI Property Group,

www.cpipg.com), cioè proprietario di cespiti immobiliari che generano redditi  e caratterizzato da investimenti con orizzonti temporali di lungo termine.  

Le due facce della complessa operazione sono, peraltro, tenute ben separate  formalmente dal” Regista”.                                                                                                                                                   

Come emerge dal Comunicato Stampa della AS Roma spa del 30 dicembre 2019, sollecitato dalla Consob, l’operazione  che coinvolge  la Società quotata vede interessati  quattro soggetti : due attori principali ( Gruppo Friedkin e AS Roma SPV LLC), tutti in America e due “comparse” ( Neep Roma Holding spa – detentrice  dell’83,3%- e della AS Roma spa , oggetto dell’apparente “desiderio”).

Come Noto, inoltre, la AS Roma SPV LLC è il socio di riferimento della  NEEP Roma Holding e interviene direttamente  ( 3,3%) nel capitale della AS Roma spa. In sostanza, la Società americana controlla circa l’87%  della AS Roma spa

Il Comunicato stampa precisa che “ sono in corso negoziazioni” tra i due soggetti “ in merito ad una potenziale operazione “  che “ interessa il Gruppo AS Roma

Il convulso susseguirsi delle notizie stampa addirittura quantifica  sia il prezzo dell’operazione sia le modalità dell’intervento nei confronti del Grande Regista , l’Unicredit.

Il prezzo di acquisto della AS Roma spa ( cfr.” La Gazzetta dello Sport” del 30.12.2019) è indicato in € 790 mln, importo  che tiene conto del prestito obbligazionario di € 275 mln, in scadenza all’agosto 2024, recentemente rinegoziato dalla banca ( anche per l’onerosità dello stesso)  e del deliberato aumento di capitale  ( novembre 2019)  di € 150 mln.

Su tutto ciò è, peraltro , in corso una complessa  attività di due diligence sia economico-finanziari-patrimoniale sia legale.

Sull’altra sponda  si svolgono le trattative con il Gruppo Vitek.

La Holding del Gruppo, CPI Property, ha pubblicato  per gli investitori ( 30 settembre 2019) i principali dati caratterizzanti la gestione:

Ricavi totali per €  9,5 miliardi che si sono incrementati, rispetto al 2018 del 15%;

Portafoglio immobiliare pari a €  7,9 miliard, in crescita rispetto all’anno precedente del 4% ;

Liquidità per € 4,6 miliardi, in aumento sul 2018 del 2%

In questa situazione, la Holding ha ottenuto dalle  Agenzie di rating giudizi allineati. Infatti,  sia Moody’s (Baa2) sia Standard & Poor’s (BBB) indicano  come la Holding  abbia la capacità, “ nell’immediato di rimborsare il capitale e gli interessi”  dei sottoscrittori dei propri titoli( Lower medium grade).

E’, inoltre, importante richiamare l’attenzione, in relazione proprio agli aspetti operativi , sul ruolo di CPI FIM spa, controllata dalla Holding CPI Property  (97,31%), e quotata alla Borsa di Lussemburgo ed a quella di Varsavia, operativa quale “ investor, developer and asset manager” nei mercati dell’Europa Centrale

 Il Report relativo a quest’ultima, pubblicato in Lussemburgo il 29 novembre 2019, evidenzia attività totali ( total asset) per € 4.302.187.000 ed un patrimonio (total equity) di € 932.059.000 ( … publishes its inaudite financial results for the third quarter of the 2019 financial year).

L’operazione  con Unicredt, esposta verso il Gruppo Parnasi per circa € 700 mln, di cui € 400 mln nei confronti della società veicolo Capital Dev in cui la banca ha fatto confluire tutte le iniziative immobiliari Parnasi,  si sostanzierebbe  ( cfr.” Milano Finanza”, del 28 novembre 2019, “ Unicredit dice addio a Parnasi”), nell’acquisto da parte dell’imprenditore ceko, a fronte di un investimento ipotizzato  di € 450 mln:

a)      del  100% della Società Capital Dev;

b)      dei debiti di Parsitalia, in procedura fallimentare ai sensi e per gli effetti dell’art. 182 bis ( Accordi di ristrutturazione dei debiti) Legge Fallimentare sin dall’agosto 2017;

c)      dei debiti di Eurnova, attualmente  ancora in procedura fallimentare ai sensi dell’articolo 67 L.F ( Atti a titolo oneroso, pagamenti,garanzie),  in relazione alla compravendita ( giugno 2013) dei terreni di Tor di Valle  dalla precedente proprietà ( SAIS, fallita nel maggio 2014)  per accertare la congruità del prezzo , circa € 42 mln, pattuito. Di tale importo è stata versata la caparra di € 600.000, sottoponendo il versamento del residuo corrispettivo alla condizione della stipula di Convenzione con il Comune di Roma per la trasformazione dell’area relativa entro il 31.12.2013. ( cfr. “DESK 2”,  del 15 ottobre 2014 “ Roma, ecco perché la Procura indaga sullo stadio”; sulla cessione alla SAIS vedasi anche “Il Messaggero” del 24 aprile 2014 ) .

Ma quali sono le iniziative immobiliari, anche progettuali, che hanno suscitato l’interesse dell’imprenditore ceko che dovrebbe essere chiamato a realizzare i progetti ?

1)      Cave Nuove  :  Roma Pescaccio: centro commerciale,  retail, unità destinate a grandi superfici, business park per uno sviluppo di 245.000 mq;

2)      Maximo Shopping Center ( società Parsec) – Roma Laurentina : Centro commerciale ( 60.500 mq con 165 negozi su tre livelli, oltre a 15.000 mq destinati a eventi culturali, ricreativi e commerciali ;

3)      Parco delle Acacie : Roma Pietralata – circa 67.000 mc- trasformazione di un complesso di aree colloocate nel quartiere, realizzazione di servizi pubblici, parcheggi, parco pubblico attrezzato a teatro;

4)      Roma- Collina Fleming  ( Società Samar e Saflav ): progetti edilizi compensativi (iniziativa Pietralata) ;

5)      Roma – Pisana : diritti commerciali sull’area  Pescaccio ;

6)      Istica srl : progetto edificabile a Catania( valore circa € 300 mln)  per ospitare nella  torre di circa 20 piani le 12 Direzioni del Comune di Catania, hotel di lusso, ed abitazioni con;

7)      Eurnova : terreno di Tor di Valle

( fonti : www.parsitalia.it; distribuzionemoderna.info; www.ilgiornale.it; www.mark-up.it; www.ansa.it;www.catania.livesicilia.it;www.ricerca.repubblica.it;www.monitorimmobiliare.it; www.il sole24ore.it; www.startmagazine.it; www.lanuovaferrara.it)

Come si può constatare, CPI Property Group avrebbe la possibilità di realizzare ingenti plusvalenze, sia pure nel tempo, e, comunque, in linea con le proprie strategie di investimento  (“ long-term horizon and high quality portfolio have delivered consistently strong performances “ – cfr. www.cpifimsa.com).

Il questo quadro deve essere valutata la ratio dell’operazione Tor di Valle, non certo , come si cerca di far intendere, per realizzare un impianto sportivo PER i tifosi.

 il cemento si “ mangia” qualsiasi entusiasmo dei tifosi per il nuovo stadio.

Attendiamo, adesso i dettagli di una operazione la cui complessità “ affaristica” merita quella trasparenza e credibilità  di cui il “Grande  Regista” ( Unicredit)  non dovrebbe fare a meno, così come, altrettanta chiarezza e trasparenza, dovrebbe scaturire dall’operazione di acquisto del Gruppo  AS Roma spa che, non dimentichiamolo, comprende una società italiana quotata in Borsa.

A tale riguardo  appare significativa la decisione dall’Assemblea straordinaria della AS Roma spa il 24 giugno 2019  che ha deliberato di eliminare l’indicazione del valore nominale delle azioni,  così da facilitare le operazioni di aumento di capitale. Il valore delle azioni, cioè, potrà essere ricavato dal rapporto tra capitale sociale e numero delle azioni emesse. In questo modo sarà più semplice procedere ad operazioni sul capitale ( raggruppamento , emissione di azioni gratuite, etc), operazioni che non comportano alcuna variazione del capitale nominale.

Tale delibera assembleare sembrerebbe preparatoria all’attuale operazione.

Per quanto riguarda il valore della AS Roma spa è importante richiamare l’intervista di A. Pugliese su “La Gazzetta dello Sport”  del 31 dicembre 2019, ad Andrea Sartori, Global Head of Sports di KPMG che evidenziava come la valutazione di € 790 mln data al Club fosse la più alta rispetto al panorama italiano, in un confronto con l’Inter ( € 692 mln), il Napoli ( € 569 mln), Milan ( € 555 mln), la Lazio ( € 297 mln). 

Valutazione che, peraltro, tiene conto di due plusvalori latenti: il progetto stadio e l’incremento dei ricavi commerciali, susseguenti  ad una più intensa azione di marketing basata sul brand “Roma”  internazionalmente apprezzato ed amato ma soprattutto dai ritorni finanziari conseguenti   alla partecipazione alla Champions.

Senza queste potenzialità il valore d’impresa del Club si attesterebbe  a €  500/550 mln.

Un corretto confronto a livello internazionale può essere dato dalla metodologia per quantificare, sia pure in prima approssimazione,  il valore di una impresa sportiva.

Per i Top Club europei si applica un coefficiente moltiplicativo del fatturato ( al netto della plusvalenze da player trading) pari a 5,5 , mentre per l’Italia tale coefficiente si attesta al 2,5.

Con riferimento al recente Annual Football Money League della Deloitte ( gennaio 2020)  ed applicando un più cautelativo coefficiente (5) si riporta di seguito il valore d’impresa dei primi dieci Club  europei .

 

Club

Annual Revenue

( €/mln)

Valore

d’impresa

Barcellona

840,8

4.204,0

Real Madrid

757,3

3.786,5

Manchester Ut

711,5

3.557,5

Bayern Munchen

660,1

3.300,5

Paris Saint Germain

635,9

3.179,5

Manchester City

610,6

3.053,0

Liverpool

604,7

3.023,5

Tottenham

521,1

2.605,5

Chelsea

513,1

2.565,5

Juventus

459,7

2.298,5

 

 

A completamento di questa prima analisi sono riportati, di seguito, i principali valori patrimoniali ed economici  esposti nella recente Assemblea ordinaria della AS Roma ( novembre 2019) .

 

Il conto economico al 30 giugno 2019

€/000

AS Roma

RICAVI

232.753

(di cuidiritti tv)

(111.919)

COSTI

351.881

MARGINE GESTIONE ORDINARIA

(119.128)

PLUS  netta CALCIATORI

132.328

Ut/Per

(24.982)

 

 

 

La situazione patrimoniale al 30 giugno 2019

 

Roma (€/000)

Totale Attività

442.949

(di cui Diritti pluriennali)

(253.825)

Patrimonio netto

(127.452)

 

Nelle “ Informazioni finanziarie relative al trimestre chiuso al 30 settembre 2019”, comunicate dalla AS Roma al mercato ( 14 novembre 2019),  viene evidenziato l’indebitamento finanziario netto a lungo termine del  Gruppo in € 281,8 milioni, di cui , peraltro, il 95 % è costituito dal Prestito Obbligazionario non convertibile per € 266,8 milioni. Mentre l’indebitamento a breve è assorbito dalle disponibilità liquide che comportano un saldo positivo  pari a € 9,7 milioni.

Per una opportuna valutazione deve essere  evidenziato anche il valore della rosa della Prima squadra  ( n. 25 giocatori)  come riportato da “transfermarkt” (gennaio 2020) : € 443,8 mln.

 

 

 

Alfredo Parisi

 

 

 

 

 

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